领衔代表：陈庆芝

内    容：

近年来,随着城镇化的快速推进，一幢幢高楼拔地而起，城市人口急剧增长，随之而来的社区物业管理问题已成为群众反映较为强烈问题，为规范社区物业提几点建议。

一、存在的问题

据不完全统计，县城内共有大大小小小区近百个，而有专门的物业管理企业和成立了业主委员会的不足20家，均存在管理难度大、老住户多、小区设施落后、物业收费难以为继、物业管理有名无实、小区脏、乱、差等诸多问题。

1、历史遗留问题多。开发商遗留问题多，私搭乱建、油烟噪音污染、停车位严重不足、老旧小区设计落后、维修改造难、安全隐患突出。

2、物业管理有名无实。物业管理企业服务质量不高，引发业主不满情绪而影响交费，导致收费难，继而服务态度差的恶性循环。

3、业主委员会组建不规范。相当一部分小区没有成立业主委员会，缺乏解决问题的载体。即使成立了业主委员会的，也没有依据《物业管理条例》，大多业主委员会不规范，很难得到业主认可。

为此建议：

1、完善物业管理监管机制。政府相关部门应把物业管理纳入城市社会管理、精神文明建设、法制环境建设的基础性工作，从理顺机制、舆论引导、法治宣传、树立典型、等多方面，探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业工作方法，明确相关部门的职责分工，有主有辅，多方参与，使物业管理这一涉及千家万户的民生大事逐步得到有效改善。

2、强化对物业公司的管理。制订统一的服务规范和收费标准，采取听证达成共识。定期组织各个物业公司学习培训相关规范内容，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性。物业公司要把服务标准、财务收支情况等进行公示，让业主明白消费，增加透明度，提升满意度。

3、加强业主委员会建设。政府各职能部门、居委会要引导小区召开业主大会，动员和推荐遵纪守法、模范履行业主义务、社会影响力大、责任心强、组织能力强的业主参与业委会工作，通过带头示范作用，积极调动业主参与小区管理的主动性，让广大业主支持小区物业管理，配合物业企业，自觉履行业主职责。

4、加大老旧小区改造。政府应加大投入，调动住户参与对老旧小区、配套设施的整修改造，招聘规范的物业公司介入，实施长效管理机制，从而改变小区无人管理状态。

5、加强物业管理法规宣传。广泛开展《物业管理条例》、法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观。建立相互沟通的相关制度。

6、建立追溯机制。对原房地产开发的责任主体建立追溯机制，责令其对未完善的设施进行完善。

签发人：王  波                                                类别：B

石泉县住房和城乡建设局

对县十八届人大四次会议第104号建议的复函

陈庆芝代表：

您好！您提出的“关于规范物业管理的建议”已收悉，现答复如下：

  一、建立健全物业管理长效机制

  为切实加强物业管理，改善群众居住环境，我局已起草了《石泉县物业管理暂行办法》，并通过召开专题讨论会和征求意见函等方式，分别向县委、县人大常委会、县政府、县政协办公室和城关镇人民政府，县发改局等部门及“两代一委”、服务企业及服务对象广泛征求了意见建议，进行了修改完善。同时，为解决物业管理存在的突出问题和矛盾，按照县政府常务会议要求，成立了县级分管领导任组长，住建、城关镇主要负责人为副组长，县委组织部、县人社局、县自然资源局、县发改局等部门主要负责人为成员的县物业管理工作领导小组，加强对全县物业管理工作的组织领导，具体负责研究制订物业管理重大政策、决策和部署物业管理重要事项，及时解决物业管理工作中出现的难点、热点问题。目前《石泉县物业管理暂行办法》按县政府常务会议讨论意见修改，正在按县政府反馈意见进行完善，待县政府审定通过后印发实施。

  二、积极破解物业突出问题和矛盾

2018年底以来，我局会同县创建办、城关镇、应急管理局、市场监督管理局等相关单位，对全县36个商品房小区、158处单栋建筑和老旧小区住宅楼、9个保障房小区、17个陕南移民安置房小区的物业管理现状和基础设施情况进行了全面摸排，并对存在的车辆乱停乱放、垃圾随处乱扔、公共场地乱搭乱建和物业企业服务内容不明确、服务不到位、收费标准不统一等现象，开展了一系列的专项治理活动。一是指导了金江龙庭、红花家园，滨江明珠、阳光丽城、人民大厦、万景国际、医药大厦等7个住宅小区的前期物业服务规范化；二是对杨柳万人社区、水岸郡城、人民大厦、金江府邸、西江盛景、山水丽苑等6个条件成熟的小区，规范成立了小区业主委员会，并促成业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同，落实后期物业；三是推动市场化物业管理模式，引进物业服务企业一家，已与汉水明珠、滨江明珠、红花家园3处前期物业，金江府邸、西江盛景等2处后期物业签订物业服务合同，进驻小区进行市场化物业管理服务，且目前正在与万景国际业委会磋商接管后期物业事宜；四是推动落实了北街、老街、向阳、西街、二里等社区管辖范围内共85处单栋独栋住宅进行楼长自治并纳入社区管理；五是对金江府邸、金江花园、金江小区、泰丰小区、鑫隆家园、三里沟花园小区、红花小区、红花家园、东阳新村、安家村等10个环境脏乱差问题突出的小区开展了环境卫生综合整治，清除生活垃圾34车（70余吨），并增配垃圾桶14个。今年来共办理因房屋质量、附属设施、物业收费服务标准、环境卫生等问题各类物业管理问题投诉案件90余件，现场调解物业管理纠纷50余起，有效化解金江府邸、金斗粮、山水丽苑等小区较大矛盾纠纷3起。

根据物业整治中发现的问题及各类突出信访矛盾纠纷，结合全县城区内住宅小区的性质、规模和物业管理现状，拟采取前期物业、后期物业、自治管理和纳入社区管理四种模式，进一步加强住宅小区、单体建筑及老旧小区物业管理，完善配套基础设施，落实管理主体，从源头解决问题。

三、强化老旧小区综合改造提升

一是根据相关文件精神，将我县29处2000年以前建成的老旧小区进行了摸底并列入中央补助老旧小区改造计划上报，争取改造资金，分年度实施，2019年拟落实6个老旧小区基础配套设施改造项目；目前通过自筹资金已对县联社家属楼、金江府邸2个老旧小区进行了基础配套设施改造，剩余4处待改造资金落实后逐步实施；二是会同自然资源局、市场监督管理局、等部门进行了专题研究，积极探索老旧小区加装电梯实施方案，结合小区实际情况，逐步推进老旧住宅小区加装电梯工作；三是针对小区内车辆乱停乱放占用消防通道问题，对有管理主体的住宅小区，已要求物业服务、开发企业根据实际情况对物业管理区域内进行停车位整合及改造，并进行消防通道标示划线，设置消防通道警示，目前已经完成7处；对未落实管理主体的住宅小区，已制定17个小区的增设消防通道标识方案，由我局会同城关镇政府并组织社区对小区内的消防通道施划消防通道标志标识，引导业主规范停车，防止堵塞消防通道，以点带面逐步完善推广。

下一步我局将会同城关镇政府加大全县住宅小区业主委员会组建力度；指导建设单位落实前期物业，督催已成立业主委员会的小区选聘物业服务企业进行专业化市场管理；将老旧小区单栋建筑推选楼院长并纳入社区管理，抓好集中连片住宅楼物业统一管理试点工作；进一步完善老旧小区及单体建筑配套基础设施建设；加强对物业企业的指导和监管，提升服务水平；加大物业法律法规政策宣传。

再次感谢您对我们的工作多提宝贵意见，希望今后继续得到您的更多关注和支持。

联系单位：石泉县住房和城乡建设局（石泉县物业管理与房产交易所）

联系电话：0915-6321692

石泉县住房和城乡建设局

2019年8月22日