一、什么是非法集资？

非法集资是指法人、其他组织或个人，未经有权机关批准，向社会公众筹集资金的行为。一般要具备以下四个特征：

1、未经有关部门依法批准、借用合法经营的形式吸收资金；

2、通过媒体、推介会、传单、手机短信、微信等途径向社会公开宣传；

3、承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；

4、向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

二、非法集资在房地产领域的主要表现形式

（一）以房地产开发建设的形式非法集资。在房地产项目开发建设中，房地产开发企业与中介机构（代理销售公司）相互串通，以投资房地产开发建设的名义，向社会公众吸收资金。

（二）以民间借贷、商品房抵押形式非法集资。房地产开发企业或者个人在房地产开发项目未取得土地、规划等相关审批手续或者手续不全、项目未开工的情况下向公众借款，以待开发或正在开发的商品房作抵押，承诺到期还款，不能还款将商品房抵顶借款或低价销售给出借人。

（三）以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。

1、售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

2、返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

3、分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。

（四）利用互联网平台开展以房地产金融业务为名的非法集资。未取得相关金融资质的房地产开发企业利用互联网从事金融业务，或与网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务，通过“众筹买房”“首付贷”“首付借”“零首付”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

三、房地产行业非法集资活动的风险隐患

房地产行业非法集资活动蕴藏着风险，一是一些开发企业采取滚动借款方式，资金期限与项目周期不匹配，资金链脆弱，一旦项目运作出问题，将导致资金链断裂、项目烂尾；二是一些企业或个人通过欺骗、诈骗的方式，在证照不齐的情况下，以房地产项目的名义进行非法集资活动，有的甚至携款逃匿，“房财两空”；三是此类项目往往涉及社会集资等，容易发生收益不确定和达不到承诺的收益等情况，一旦发生纠纷，不能维护购买者权益。

对于个人，根据我国法律法规，因参与非法集资活动受到的损失，由参与者自行承担，而所形成的债务和风险，不得转嫁给未参与非法集资活动的国有银行和其他金融机构以及其他任何单位和个人。经人民法院执行，集资者仍不能清退集资款的，应由参与者自行承担损失。在取缔非法集资活动的过程中，地方政府只负责组织协调工作。这意味着一旦社会公众参与非法集资，参与者利益不受法律保护，钱财极有可能付诸东流，无法追回。

四、如何防范以“房地产开发”为名的非法集资活动

以项目开发为名的非法集资活动，往往因为有“项目”做幌子，更容易吸引社会公众眼球。社会公众要保持清醒的头脑，牢记以下措施防止上当受骗

一是查看“五证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，进行房地产开发必须获得相关部门颁发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，预售房屋还需持有商品房预售许可证。没有“五证”或者不全的，请不要购买。

二是要有投资风险意识。原财政部长楼继伟说，保证6%以上回报率的都是骗子。低价格必然高诱惑，高收益必然高风险。要正确判断自己的抗风险能力，更要认识到非法集资不受法律保护，参与非法集资的风险和损失将由自己承担。习近平总书记说：“天上不会掉馅饼，努力奋斗才能梦想成真。”

三是核实合同备案。在购买商品房时，请一定签署由住建部、工商总局制定的《商品房买卖合同》正式文本。按照规定，签署后的买卖合同应在30日内办理合同备案手续，该要求也在合同中进行了明确约定。只有办理了备案的合同，才是通过审查程序、政府部门认可、具有法律效力的合同，也能保证房屋不会被随意“一房二卖”或者查封，有效维护购房人的权益。