各镇人民政府、县物业管理协会，各物业服务企业，各相关单位：

2025年8月8日

石泉县物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目指导意见

第一章  总  则

第一条 为了规范物业服务企业进驻及退出住宅小区物业项目的活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保持物业服务活动正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《安康市物业服务与管理条例》等有关法律法规，结合本县实际，制定本意见。

第二条 本县行政区域内建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业，因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业进驻及退出住宅小区项目管理的活动，适用本意见。

第三条 县物业主管部门具体负责本辖区内物业服务企业进驻和退出住宅小区管理活动的业务指导和监督；各镇人民政府负责指导、监督辖区内物业管理项目的移交和监管，组织、指导、协调辖区业主大会工作，调处物业服务企业进驻及退出小区过程中的矛盾纠纷。

第四条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业服务项目遗留问题，为物业服务工作顺利开展提供保证。

第五条 物业服务企业进驻及退出项目服务应当坚持诚信经营，本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡原则，认真依法做好物业服务交接工作，保持住宅小区物业服务的连续性。

物业管理协会应当积极引导、协调物业服务企业依法依规进驻及退出住宅小区物业服务项目。

第六条 业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当从物业项目服务的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。

第七条 供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责，协助辖区人民政府和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的工作。

第二章  进驻及退出

第八条 住宅物业的房地产开发建设单位首次选聘物业服务企业前，应当通过招标投标方式公开选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

第九条 在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在县物业主管部门的指导监督下，按照有关规定和前期物业管理合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行承接查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

第十条 首次业主大会成立时，可以就是否续聘和解聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，业主委员会应于业主大会决议生效三十日内签订新的物业服务合同。

第十一条 建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

（一）建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任，同时书面报告县物业主管部门和属地镇人民政府。县物业主管部门和属地镇人民政府接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项，并以书面形式在物业管理区域内公告。

（二）建设单位应当重新招标投标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

（三）新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况以书面形式告知业主，并抄报县物业主管部门、属地镇人民政府、社区居（村）委会，履行备案程序。

（四）建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面向县物业主管部门和属地镇人民政府报告，县物业主管部门和属地镇人民政府应督促建设单位及时选聘物业服务企业。

（五）前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告县物业主管部门和属地镇人民政府。物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同辖区镇人民政府、社区居（村）委会共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会（物业管理委员会），并按规定程序选聘新物业服务企业。

第十二条 物业服务企业依据法律规定、合同约定提前解除合同，或合同期满不再续约，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，适用以下程序：

（一）在解除合同90日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会（物业管理委员会），就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业服务区域内公告15日。同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面形式报送县物业主管部门备案，并书面告知属地镇人民政府、社区居（村）委会。

（二）拟退出服务项目的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。

第十三条 业主大会依据法律规定、合同约定提前解除合同，或合同期满不再续约，重新选聘物业服务企业接管或决定自主管理物业的，适用以下程序：

（一）在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将会议相关内容通知全体业主，并同时告知属地社区居（村）委会，听取社区居（村）委会相关意见并接受镇人民政府监督。

（二）经2/3以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因和时间（应当提前60日）书面告知物业服务企业，并在物业服务区域内公告。业主应当按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送县物业主管部门备案，并告知属地镇人民政府、社区居（村）委会。

（三）业主大会可授权业主委员会以招标或协议方式选聘物业服务企业。

业主大会应于解除合同前依法完成选聘新物业服务企业工作或自行管理的准备工作。

第十四条 业主大会会议可以采用以下表决方式:

（一）现场集中开会讨论表决；

（二）书面征求意见等其他方式进行表决。

镇人民政府和社区居（村）委会负责监督和组织召开业主大会会议，会议议题应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意方可有效（业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算）。表决结果由业主委员会、社区居（村）委会在物业区域内公示7日，业主委员会、社区居（村）委会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第十五条 有下列情形之一的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜：

（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同（除合同约定情形外），退出物业项目服务管理；

（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

第十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成为由拒绝退出：

（一）前期物业服务期间，开发建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，按程序选聘新的前期物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的前期物业服务合同生效；

（二）前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主大会依法依约作出决定解聘原物业服务企业，已选聘新的物业服务企业签订的物业服务合同生效；

（三）物业服务合同（含前期）期限届满，业主大会依法生效的表决决定不再续约，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效；

（四）物业服务企业因破产或营业执照注销，致使不能继续履行合同义务的；

（五）依法应退出的其他情形。

第三章 监督退出

第十七条 物业服务人违反《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《安康市物业服务与管理条例》等相关法律、法规的规定，所服务住宅小区出现下列情形之一的，列为拟监督退出对象：

（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；

（二）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的;

（三）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的;

（四）被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；

（五）未按照规定办理交接手续，经物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的;

（六）拒不移交有关资料、财物、资产，经物业主管部门责令限期改正，逾期不改正的；

（七）经县物业主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，因物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题拒不整改或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。

第十八条 对于拟监督退出对象，由属地镇人民政府指导业主委员会依法组织召开业主大会会议就解聘事宜进行表决，同意解聘的，按照本指导规则第二章的有关规定启动退出程序。未成立业主委员会的，可以由物业所在地的社区居（村）委会在镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

按照前款规定履行解聘和退出程序后，对于原物业服务人仍拒不退出住宅小区或拒不办理移交的，由业主委员会书面报告属地镇人民政府，按照以下程序处理（业主委员会依法提起诉讼或者申请仲裁的除外）：

（一）调解。镇人民政府接到报告后，应当组织业主委员会、原物业服务人等有关各方进行调解；镇人民政府调解不成的，县物业主管部门应当组织各方进一步进行调解。

（二）报告。调解不成的，镇人民政府负责形成《监督退出评估报告》报县物业主管部门，报告内容主要包括：

1.解聘原物业服务人的业主大会会议决定；

2.解聘原物业服务人的书面告知书及送达凭证；

3.依法选聘新物业服务人（或确定应急物业服务人）；

4.原物业服务人拒不退出或者拒不移交有关资料、财物、资产的证据，包括但不限于照片、视频、出警记录等；

5.其他相关证明材料；

6.镇人民政府评估结论。

县物业主管部门对《监督退出评估报告》进行审核，并负责制定《监督退出工作方案》，书面报告县人民政府提请启动监督退出程序。

（三）评估论证。县人民政府组织属地镇人民政府、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门召开联席会议，对《监督退出评估报告》和《监督退出工作方案》共同进行评估论证，并形成会议纪要。

（四）现场监督。县人民政府评估论证通过后，统筹组织属地镇人民政府、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门，调配人员力量，按照《监督退出工作方案》确定的时间和分工，现场监督原物业服务人退出并做好移交工作；有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安部门依法处理。

（五）后续处理。自现场监督退出之日起三个月内，将该小区列为重点监管小区，属地镇人民政府及相关部门要加强巡视巡查，防控发生信访、治安、舆情等问题，保护人民生命财产安全，维护社会稳定。

第十九条 监督退出过程中，对于原物业服务人存在的违法违规行为，由相关行政执法部门依据相应法律法规规定予以查处。

第二十条 监督退出过程中，对于原物业服务人存在的不良信用信息，由县物业主管部门按照物业服务企业信用管理有关规定予以采集认定，记入电子信用档案，向社会公开。

第四章 交接工作

第二十一条 业主、业主委员会和新旧物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝或不配合办理交接和履行退出义务。原物业服务企业应当按照合同约定和业主大会会议的决定做好退出物业项目的相关工作。

第二十二条 业主委员会应当督促业主按时交纳物业服务费至合同终止或双方约定之日。

第二十三条 物业服务企业应当在收到解聘决定或书面告知30日内，就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议，并妥善处理好历史遗留问题。在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1.物业服务费、利用物业共用设施所得等收益余额和相关账册；

2.物业档案资料；

（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（2）技术资料。包括小区监控系统、电梯、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护、更新、改造等资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）业主名册；

（5）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料；

3.物业用房、共用设施设备。

第二十四条 原物业服务企业在征得业主委员会同意后，可向合法选聘的新物业服务企业直接办理移交手续，并由业主、业主委员会监督确认。交接日当天，属地镇人民政府及居（村）委会应当派员参加移交手续。

新物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料移交新的物业服务企业，新物业服务企业应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

新物业服务企业不得强行接管物业。

第二十五条 业主、业主委员会在物业服务企业退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，属地镇人民政府应当组织召集物业管理相关会议进行协调解决。

第二十六条 新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到县物业主管部门办理相关备案手续。

第二十七条 物业项目所在地的镇人民政府及社区居（村）委会应当加强对物业服务企业交接工作的监管，在企业办理交接至退出物业项目期间，维持正常的物业管理秩序。

第五章 责 任

第二十八条 建设单位不得要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。物业服务企业不得承接未经查验的物业，物业服务人擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

第二十九条 业主委员会或者社区居（村）委会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，属地镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同约定协商解决。如协商不成，可申请属地镇人民政府、县物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

第三十条 物业服务合同依法解除或者终止后，原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，属地镇人民政府应当责令限期退出；逾期拒不退出的，或退出时未按照规定办理交接手续、未按照规定移交资料和物业用房的，按照《石泉县物业服务企业信用信息管理暂行规定》有关规定，直接纳入“黑名单”管理，并作为不良行为记录向社会公布。

原物业服务企业逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会可依法通过司法程序，可持生效的胜诉判决书请求人民法院强制执行。

第三十一条 新物业服务企业违法违规进驻物业项目管理的，属地镇人民政府和物业主管部门责令限期撤出。逾期拒不撤出的，按照《石泉县物业服务企业信用信息管理暂行规定》有关规定，直接纳入“黑名单”管理，并作为不良行为记录向社会公布。

第六章 附 则

第三十二条 本指导意见由石泉县住房和城乡建设局负责解释。

第三十三条 随着国家法律法规的调整和物业服务行业的发展，本指导意见将适时进行修订和完善。