类别：A

签发人：王发兵

吕恩锡委员：

您提出的“关于加强小区物业管理的建议”的提案收悉，感谢你对我县物业管理工作的关注和支持！现就你们所提建议答复如下：

一、物业管理行业普遍存在的问题

1.业主大会召开难，共治共享难。小区业主责任意识不强，参与自治管理的积极性和主动性不高，加之少部分业主为了一己私利长期 “搅浑水”，严重影响小区安定团结，导致业主大会召开难，业主委员会组建难。已成立业主委员会的小区，由于业主委员会成员无待遇、无经费，其工作积极性不高，加之业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者，有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管。以致业主委员会应履行的物业管理责任无法落实，业主自治作用难以有效发挥。

2.小区档次差距大，遗留问题多。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的基础设施相对齐全、绿地率高的小区，也有早期开发的小区基础设施差，还有单体独栋连片的住宅小区是敞开式的，根本没有基础配套设施，在物业纠纷投诉中，70%以上是因为房地产开发建设遗留问题而引发的；从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的小区能达到95％以上，而个别小区物业公司进驻较长时间，虽然小区面貌得到很大改观，但小区大部分业主仍以建设单位遗留问题为由不愿缴纳物业费，收缴率不足10%。

3.物业管理收费难，收费率较低。房产开发企业前期遗留问题较多（如未办理房屋产权证、配套设施不全、返迁遗留问题不积极解决），加之部分业主对物业有偿服务的消费观念仍未转变、对物业收费行为不接受，尤其是部分党员干部和公职人员不但没有发挥应有的示范引导作用，反而带头抵制缴纳物业费，从而带动其他业主对物业服务企业的不满，不愿缴纳物业管理费。例如个别小区，从最早有物业公司进行管理，到辞退物业公司自行成立物业管委会，再到如今的“无人愿管”“无人敢管”，期间城关镇和相关部门历经多次协调，仍无法有效解决。

4.市场竞争力不足，服务水平低。因用人成本大幅增加，物业费尚无政策性调整，造成物业行业整体性经营困难。目前我县商品房小区多数由开发商自己组建或协商物业企业进行管理，普遍缺乏市场意识和品牌意识，加之运转困难，缺乏提高服务质量的积极性，市场竞争力较弱。

二、我县物业管理基本情况

我县城区范围内共有各类商品房住宅小区68个，保障性住房小区9处，单栋住宅楼158处，住宅面积约85万平方米；各镇500户以上搬迁安置点4个，100至500户的搬迁安置点22个，100户以下的搬迁安置点112个；登记备案的物业服务企业22 家，从业人员480余人；当前，我县物业管理呈现出前期物业、专业物业服务企业管理、自治管理、政府主导和无物业管理五种状态，其中政府主导管理的9个保障房小区按照省市“和谐社区·幸福家园”模式进行规范化服务管理；68个住宅小区中，实行前期物业管理的17个，开发企业代管5个，后期管理的35个，业委会自治管理的2个，剩余9个小区正在引导设立业主大会。158处单栋住宅楼已有95处实现了业委会或楼院长管理模式；各镇所有搬迁安置点全部实现县、镇两级领导包联。

三、应对问题开展的工作

1.强化教育宣传。一是充分利用政府网站、公众微信号、移动短信息、及广播电视等媒体平台，积极开展《民法典》《物业管理条例》等重要法规普法宣教活动，不断提高群众法律知晓率，增强业主有偿服务消费意识。二是加强警示教育，起到震慑违规违法的作用，切实增强干部群众遵规守法意识。三是定期组织物业管理专题培训，抓好县、镇、社区和物业服务企业、业主委员会的知识培训，确保物业管理执行落实到位。四是将物业管理纳入社区新民风建设内容，建立“红黑榜”，对热心小区公益事业、带头缴纳物业费的业主进行公开表彰，对无故不缴纳物业费的业主予以曝光。

2.完善相关制度。结合省、市物业管理行政主管行业要求，我局相继出台了《石泉县物业服务企业信用信息管理暂行规定》《物业服务项目进行备案登记管理制度》《保障房小区物业管理服务工作考核细则》《关于进一步健全我县物业管理区域安全生产工作制度的通知》《关于进一步做好物业管理区域安全生产工作的通知》《关于开展小区高空坠物专项治理的通知》《2021年整治房地产领域问题专项工作实施方案》，草拟了《石泉县住宅专项维修基金管理办法（草案）》《石泉县物业服务管理条例（草案）》等相关制度，全面建立和完善了我县物业企业征信系统、物业承接查验备案、安全生产工作制度，并定期开展各类专项督查检查和组织我县物业企业培训、交流和评比，进一步加强了我县物业服务行业监管，规范物业服务企业履约行为，提高物业服务企业依法服务、诚信服务和行业安全意识，保障广大业主的合法权益。

3.实行分类管理。我局根据各小区的规模和物业管理现状，按照前期物业、后期物业、自治管理和社区管理模式实行分类管理。一是对具备入住条件的住宅小区严格落实前期物业招投标管控、严格把控物业企业备案标准（比如公司是否具备各种专业从业资质人员），从源头上杜绝无专业人员、无物业管理服务经验、无服务意识的“三无公司”；二是对具备成立业主委员会条件的住宅小区和单体建筑及老旧小区组建业主委员会后进行自治管理或由其选聘物业服务企业进行后期管理，对规划较小的小区和集中连片单栋建筑，做好物业区域划分和选聘专业物业企业管理试点工作。三是对不具备成立业主委员会条件的住宅小区和单体建筑及老旧小区，推选楼院长进行管理并纳入社区日常管理范围。同时对已实行前期物业、后期物业和自治管理的住宅小区和单体建筑及老旧小区，在巩固现有成果同时，进一步提高物业管理服务质量。

4.破解收费难题。一是指导基础较好、相对集中的城镇住宅小区规范设立业委会，并通过公开选聘等方式引入物业企业，实现小区自我管理服务能力更强，人居环境更为舒适和谐。二是结合我县老旧小区改造工作，逐步完善小区物业管理体系，设立业主大会推选业主委员会，对暂不具备条件的组织推选楼院长，推动小区管理和公共服务区域统筹、整合优化。提升群众幸福感。 三是党建引领，搭建平台，激活党员“红色先锋”的驱动力。通过逐步推进小区内设置党员活动室挂牌公示，增强党员干部的荣耀感和宗旨意识，并以划分责任区的方式，由党员干部积极参与小区日常管理工作并带头交纳物业服务费，影响带动其他业主。四是落实业委会、楼院长工作职责，发挥积极作用，耐心说服，有效引导，及时处理业主拒交物业服务费等各类矛盾和问题。五是针对个别恶意拖欠或拒缴物业服务费的业主，鼓励物业服务企业依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案，起到“解决一案，教育一片”的作用。

我们由衷地感谢你对我县物业管理工作提出的意见和建议，希望你们继续从各方面给予我们工作上的支持和关注，再次向你们表示感谢。

联系单位：石泉县住房和城乡建设局（石泉县物业管理与房产交易所）  

电话：0915-6311879

石泉县住房和城乡建设局

2021年7月28日