各镇人民政府，县级国家机关各部门，物业服务企业，维修资金专户管理银行：

为进一步规范我县住宅专项维修资金使用操作程序，按照《中华人民共和国民法典》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省住宅专项维修资金管理实施细则》相关规定，结合我县实际，特制定《石泉县住宅专项维修资金使用实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

石泉县住房和城乡建设局

2021年11月2日

石泉县住宅专项维修资金使用实施细则

根据《中华人民共和国民法典》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省住宅专项维修资金管理实施细则》的规定，结合我县实际，制定本细则。

一、县、镇两级行政管理职责

（一）县房产行政管理部门负责全县住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理政策和规范的制定并监督实施，负责县城规划区内专项维修资金交存、管理和使用工作；负责专项维修资金交存、使用等信访投诉和矛盾纠纷的调处工作；负责对各镇专项维修资金管理业务的检查和指导。

（二）各镇应指派专人，负责本行政区域内专项维修资金交存、管理和使用工作，建立完善档案；负责本行政区域内专项维修资金账户设立备案及资金划转；负责本行政区域内专项维修资金交存、使用等信访投诉和矛盾纠纷的调处工作。

二、专项维修资金交存

（一）交存范围

1.应交存专项维修资金的范围

商品房，移民安置点，全额集资建房，实施旧城改造、基础设施建设和保障性安居工程建设等采取产权调换方式补偿的房屋，保障性住房等住宅物业，依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业，或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主应当按照本细则交存专项维修资金。

2.不交存专项维修资金的范围

房屋用途为物业服务用房、共用设施设备间、设备架空层、非机动车车库（棚）等为全体业主提供服务的房屋（构筑物），不交存专项维修资金。

（二）交存办法

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。已售房屋的首期住宅专项维修资金，建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。业主未按规定交纳物业专项维修资金的，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

（三）交存标准

1.多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：45元/平方米。

2.多层住宅（配备电梯的）、高层住宅（7层以上）：75元/平方米。

3.乡镇移民安置点（城关镇、池河镇除外）：（7层以下，不配备电梯的）：25元/平方米。

4.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交标准不得低于首次交存标准。

三、专项维修资金管理

（一）专户管理和专项维修资金备用金

1.县房产行政管理部门和各镇应在我县专户管理银行开设专项维修资金专户，专项维修资金专户按照相关规定进行管理和核算。

2.县专项维修资金专户每年度按照各镇专项维修资金上年度余额的10%，向各镇专项维修资金专户划拨备用金，用于本行政区域内专项维修资金使用、专项维修资金退款（含房屋灭失退款、误交款退款）。各镇专项维修资金专户内的备用金所产生的利息收入应纳入县专项维修资金专户统一管理和核算。

（二）单列账分摊

单列账资金对应范围准确、业主分户账信息完整的，由县物业管理行政管理部门和各镇审核分摊。

单列账资金对应范围难以确定的，由建筑区划业主委员会、受托物业服务企业（含其他管理人）向县物业管理行政管理部门或辖区乡镇申请核实后分摊。

（三）售后公有住房单位账分解

售房单位提取的专项维修资金已交存至专项维修资金专户的，售房单位应在申请专项维修资金使用前，提供有关证明文件，按售房单位列账的专项维修资金分解到所属建筑区划（或幢）并单独列账。

（四）专项维修资金过户

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

（五）专项维修资金返还

房屋灭失的，按照以下规定返还专项维修资金

1.房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

2.售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

四、专项维修资金适用范围

（一）住宅专项维修资金的使用，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致（谁受益，谁负责）的原则。

（二）住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

1.本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

五、维修责任

（一）住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

2.共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

（二）屋盖的修缮：

1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

2.可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

（三）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：

1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

（四）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

（五）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。

（六）出售的公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照该楼幢全体业主交存专项维修资金总额与公有住房售房单位交存专项维修资金总额的比例分摊，其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。

（七）未建立专项维修资金或者专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。

（八）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

1.出售的公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照该楼幢全体业主交存专项维修资金总额与公有住房售房单位交存专项维修资金总额的比例分摊，其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。

2.未建立专项维修资金或者专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。

3.住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（九）下列费用不得从专项维修资金中列支：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的专有部分或专有设施设备所需的修复费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

六、专项维修资金使用

（一）使用分类

专项维修资金使用分为正常使用、应急使用。

1.正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用。

2.应急使用应当符合下列情形进行排危除险的使用。

（1）电梯故障危及人身安全的；

（2）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（3）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（4）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（5）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

（二）使用申请人

1.未成立业主委员会且未选聘物业服务企业由相关主体作为使用申请人；未成立业主委员会但选聘有物业服务企业的，由物业服务企业作为使用申请人；已成立业主委员会的，由业主委员会作为使用申请人；已成立业主委员会且选聘有物业服务企业的，由物业服务企业作为使用申请人，业主委员会共同监督；未成立业主委员会且未选聘物业服务企业或相关主体不履职（无法履职）的，由社区（村民委员会）作为使用申请人。

2.建筑区划内仅有售后公有住房的，由售房单位作为使用申请人，售房单位已破产、解体、注销的，由辖区镇人民政府作为使用申请人；建筑区划内既有售后公有住房又有其他类型房屋的，由上述规定的申请主体作为使用申请人。

（三）组织业主表决的主体及表决结果异议的处理

1.组织业主表决的主体

已成立业主委员会的，由业主委员会作为组织业主表决的主体；未成立业主委员会或业主委员会不履职（无法履职）的，由社区居委会（村民委员会）作为组织业主表决的主体。

2.表决的范围

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过使用建议。

3.表决结果异议的处理

分摊列支范围内业主对表决结果有异议的，应以书面形式（附相关佐证资料）在表决结果公示期内提出。公示期满表决结果生效后，不得组织业主再次就同一事项进行表决。

（四）专项维修资金使用第三方监督服务

1.第三方监督服务的类别

专项维修资金使用引入的第三方监督服务包括：招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务、第三方检测服务等。

2.使用应引入的第三方监督服务的范围

（1）招标选取施工单位代理服务：单项或累计预算金额在10万元（含）以上的正常使用。

（2）工程造价审核服务：单项或累计预算金额在10万元以内的正常使用，应引入工程造价预算、结算审核；通过招标选取施工单位的正常使用，应引入工程造价预算审核；应急使用应引入工程造价结算审核。

（3）施工过程监理服务：单项或累计预算金额在10万元（含）以上的正常使用、应急使用。

（4）第三方检测服务：涉及电梯维修的授权使用，单项或累计预算金额在1万元（含）以上的涉及电梯维修的正常使用。

（5）其他应引入第三方监督服务的正常使用、应急使用。

3.使用引入第三方监督服务的相关规定

（1）通过招标方式选取施工单位的使用，使用申请人应以预算审价的金额作为招标的预算金额（最高限价），并在使用方案中明确使用金额须以招标结果为准。

（2）引入工程造价预算、结算审核的使用，预算、结算的工程造价审核机构原则上应为同一家机构。

（3）引入第三方检测服务的使用，使用申请人应在选择施工单位前委托第三方检测机构对需维修的电梯进行检测；拟订使用方案时，应约定受委托的第三方检测机构作为工程竣工后的验收参与主体，第三方检测机构参与验收后应在验收意见表上签署验收意见。

（4）专项维修资金使用引入第三方监督服务相关事宜应在使用方案中进行明确，经业主依法表决通过或公示后组织实施。

（5）属于第三方监督服务类别但不属于应按规定引入第三方监督服务范围的使用，使用申请人可在使用方案中约定引入第三方监督服务，其费用可计入当期维修工程成本，待业主依法表决通过后组织实施。

（五）项目竣工验收公示期间异议的处理

相关业主对项目竣工验收结果有异议的，应在竣工验收结果公示期内以书面形式（附相关佐证资料）向县物业管理行政管理部门反映，县物业管理行政管理部门接到反映后，应及时责成使用申请人调查处理，并暂停结算资金拨付。

使用申请人应将调查处理结果书面反馈提出异议的相关业主，待相关业主签收后，送县物业管理行政管理部门，经核实相关业主对调查处理结果无异议的，可继续拨付结算资金；相关业主对调查处理结果有异议的，县物业管理行政管理部门会同辖区镇人民政府或社区居委会（村委会）协调处理。

协调处理后可继续拨付结算资金，对处理结果仍有异议的，相关业主可依法主张权利。

（六）地下车位业主使用分摊规定

地面房屋配备的电梯连通地下车位所在楼层的，地下车位业主不分摊该电梯的维修、更新和改造费用。

七、对不予续交行为的处理

对不按照管理公约或续交方案交存专项维修资金的业主，由业主委员会、受托物业服务企业或相关业主向其发送专项维修资金续交通知。应予续交的业主应依据续交通知，在规定期限内将专项维修资金交存至指定账户。业主拒不履行续交义务的，相关业主或业主委员会可依法向人民法院提起民事诉讼或依约申请仲裁。

八、本细则的施行日期

本细则自发布之日起施行，有效期5年。

此前县住房和城乡建设局关于专项维修资金管理的有关文件，与本细则规定不一致的，以本细则为准。