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关于《石泉县物业服务管理办法(征求意见稿)》征求意见的公告

文章来源:石泉县住房和城乡建设局 作者:司颖 发布时间:2021-07-15 17:20
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为了规范物业服务管理活动,维护物业活动各方的合法权

益,依据相关法律法规,结合我县实际,县物管所起草了《石泉县物业服务管理办法(征求意见稿)》。现公开征求社会各界的意见,欢迎有关单位和社会各界人士提出宝贵意见和意见。

征集时间:7月15日——8月10日

联系电话:0915-6311076

如有意见,请及时反馈。



 石泉县物业服务管理办法(征求意见稿) 


第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合我县实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者以自行管理的方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、养护、维修,维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

第四条 各镇人民政府(以下简称镇政府)应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善专业化、现场化、规范化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理水平。

第五条 县物业管理行政主管部门组织实施本办法,并履行下列职责:

(一)宣传贯彻执行物业服务管理相关法律、法规、政策和制度;

(二)监督管理辖区内物业服务企业及其从业人员;

(三)指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用;

(四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训;

(五)指导镇政府、社区居委会实施与物业服务管理相关的工作;

(六)监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修等活动;

(七)指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动;

(八)落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。

第六条  相关职能部门应当按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作:

(一)发展改革部门负责会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门实行政府指导价的物业服务收费政策的制定;

(二)公安机关负责监督检查治安管理等相关工作;

(三)民政部门负责指导社区居民委员会、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督作用;

(四)应急管理部门负责消防和其他应急救援工作,消防救援机构负责具体实施;

(五)卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置;

(六)自然资源部门负责对违反规划建筑的认定;

(七)生态环境部门负责监督检查污染环境的行为;

(八)城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建,损坏绿地,任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为;

(九)市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为;

(十)人民防空部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为,监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任;

(十一)水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作;

(十二)其他有关部门按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

第七条  镇政府负责组织和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立,业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建;指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责;协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。

第八条  在业主组织中,根据《中国共产党章程》的规定,设立中国共产党的基层组织,开展党的活动,加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业等共同参与的议事协调机制,引领保障物业服务管理活动依法有序进行。

鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会成员,发挥模范带头作用,依法履行职责。

加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

第九条  镇政府及社区居委会建立物业管理纠纷调解处理机制,负责召集县物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等处理辖区内物业管理纠纷,并可以邀请其他行政管理部门参加。

第十条  县物业管理行政主管部门应当对镇政府、社区居委会、村民委员会物业管理工作人员和业主委员会成员进行培训,提高物业管理水平。

县物业管理行政主管部门和镇政府、社区应当组织开展物业管理法律、法规和规章的宣传工作,增强业主实施自我管理的意识和能力。

有关培训和宣传经费列入同级人民政府财政预算。

第十一条  县物业管理行政主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系,按照不同的信用状况对物业服务企业实行分级分类和差异化监管。

鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务企业。

第十二条  物业管理行业协会应当依法加强行业自律,制定物业服务规范,推进物业服务标准化建设,协助调解处理物业纠纷,维护现场秩序和公平竞争,促进行业健康发展。

第十三条  物业管理行政主管部门、镇政府、社区居委会、建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主大会、业主委员会需要告知全体业主的事项,应当通过书面、在物业管理区域内显著的固定位置张贴、以及其他管理规约约定的方式发布。

发布人可以选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。


第二章  前期物业服务管理


第一节  物业服务区域划分


第十四条 划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,按照以下方式划分:

(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业服务区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业服务区域;

(三)不同物业服务区域地理上自然相连的,可以合并为一个物业服务区域。

(四)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(五)已经实施物业管理且毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

尚未划定或者需要调整物业管理区域的,由县物业管理行政主管部门会同镇政府、社区居委会,考虑居民委员会的布局、物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,划定或者调整物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的,由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

本县对物业管理区域实行备案管理。

第十五条  新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主公告。

前两款规定明示或者公告的内容包括:

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

(三)车位、车库的数量和位置;

(四)地下室、底层架空层、天台的面积及权属;

(五)物业服务办公用房和业主委员会用房的面积和位置;

(六)共用设施设备名称及权属;

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第十六条  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:

(一)物业服务办公用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间;

(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;

(四)建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业;

(五)其他法律、法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。

建设单位应当按照房屋买卖合同的约定,为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

第十七条  建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务办公用房和业主委员会办公用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业服务用房建筑面积的百分之五十。建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之三的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于一百平方米;分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

物业服务用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记。建设单位、物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会未经业主共同决定,不得擅自处分物业服务用房。

法律、法规对物业服务用房另有规定的,从其规定。

第十八条  规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时,应当按照本办法规定的标准提出物业服务用房的具体建设要求,在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积,并在附图中注明其具体位置。

建设单位申请商品房预售许可证、不动产权证书时,应当提交物业服务用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证,不动产登记机构不予核发不动产权证书。

房地产行政主管部门应当在商品房预售许可证中载明物业服务用房的具体位置和面积。

不动产登记机构应当将物业服务用房登记为业主共有,并在不动产权证书中载明具体位置和面积,业主有权查询。


第二节 前期物业服务管理规定


第十九条  前期物业服务是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务企业,在物业服务区域内进行的物业服务活动。

第二十条  建设单位应当在申请《商品房预售许可证》前或者现房销售三十日前,在县物业管理行政主管部门或者镇政府的监督下通过招标方式选聘前期物业服务企业。建设单位在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。

投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的,经县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十一条  建设单位应当在房屋销售之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害房屋买受人的合法权益。

临时管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务企业等具有约束力。

第二十二条  建设单位应当在房屋销售时将临时管理规约向房屋买受人明示,并予以说明。

房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十三条  建设单位应当提供前期物业服务开办费,用于购买必要的物业办公用品、开展服务必要的工具、器具、设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

第二十四条  建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十五条  建设单位和物业服务企业办理物业承接手续时,应当在县物业管理行政主管部门和镇政府的监督下,共同对物业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验,并公开承接查验结果。物业服务企业应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时处理并组织物业服务企业复验。复验仍与竣工验收资料不符的,不得承接。

第二十六条  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件;

(四)物业服务区域划分的相关文件;

(五)物业服务所必需的其他资料。

建筑物及其附属设施已投入使用,上述资料未移交的,应当及时移交;资料不全的,应当补齐。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内,将上述资料向县物业管理行政主管部门备案。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及时移交业主委员会或者物业管理委员会。


第三章 业主和业主组织


第一节 业主及业主大会筹备组

第二十七条 房屋的所有权人为业主。

本办法所称业主还包括:

(一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的专有部分,其对共有部分、共用设施设备享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二十八条 业主依法享有下列权利:

(一)参加业主大会会议,发表意见,行使投票权;

(二)选举业主委员会,并享有被选举权;

(三)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同;

(四)对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权;

(五)就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议;

(六)法律、法规规定的其他权利。

第二十九条 业主应当依法履行下列义务:

(一)遵守管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则以及物业服务区域内治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等方面的法律、法规;

(二)执行业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定;

(三)依照物业服务合同约定缴纳物业费;

(四)依照规定缴纳维修资金;

(五)配合物业服务企业实施物业服务以及配合物业服务企业执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第三十条  一个物业管理区域设立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第三十一条  物业服务区域符合下列条件之一的,业主可以向镇政府、社区居委会提出设立业主大会的书面要求:

(一)房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)首套房屋出售并交付满两年的,且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。

第三十二条  物业服务区域符合本办法第三十一条规定的,建设单位应当在三十日内书面告知县物业管理行政主管部门或者镇政府,并在物业服务区域内公告。建设单位应当同时报送筹备首次业主大会会议所需资料:

(一)物业服务区域划分资料;

(二)物业服务区域内建筑物面积清册;

(三)业主名册及联系方式;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备的交接资料;

(六)物业服务用房配置确认资料;

(七)其他有关的文件资料。

镇政府自收到前款资料六十日内,组织成立业主大会筹备组。县物业管理行政主管部门应当予以指导和协助。

建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的,物业服务区域内二十名以上业主可以向镇政府提出成立业主大会的申请,符合业主大会设立条件的,镇政府、社区居委会应当在接到业主书面要求后的三十日内,指导业主成立业主大会筹备组。

第三十三条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位、镇政府、社区党组织、居民委员会或者村民委员会等代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

业主大会筹备组组长由镇政府或社区工作人员担任,业主代表由业主推选产生;业主推选不能达成共同意见的,可以由社区党组织推荐产生。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业服务区域内显著位置公示。

第三十四条  建设单位及物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,提供成立业主大会必须的文件资料,并在物业服务区域内提供相应的人力、场地支持等保障措施。

第三十五条  业主大会筹备组应当依法履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份和专有部分面积,制作业主名册,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定业主委员会选举办法;

(五)提出业主委员会成员候选人名单;

(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款规定的内容在物业服务区域内显著位置公示。

第三十六条  业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的,可以延长三十日。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起,向业主委员会移交本办法第三十二条规定的资料,并终止活动。


第二节  业主大会


第三十七条  业主共同决定事项,可以采取召开业主大会会议的方式,也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第(六)项至第(八)项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条规定中的专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。 

库房、车位、车库不计入业主投票权,但涉及车位、车库共有部分的维修、更新、改造需要筹集和使用物业专项维修资金,以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。 

第三十八条  业主大会会议投票表决应当为实名投票。业主可以委托代理人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。业主大会会议可以采用现场讨论或者书面征求意见的方式,也可以通过业主决策网络信息系统等互联网方式进行。业主大会会议采用书面方式征求意见的,业主应当实名签署意见,并由业主委员会将征求意见的结果在物业服务区域内显著位置公示,业主有权查阅相关资料。

第三十九条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务企业等具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项依法作出约定。

业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主合法权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制。

第四十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组建和成员任期等事项作出约定。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前,将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业服务区域内显著位置公示,并以适当方式告知全体业主,但前款第(二)项规定的情形除外。

第四十一条  业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的,业主可以请求镇政府责令其限期组织召开;逾期仍未召开的,由镇政府组织召开业主大会。

第四十二条  业主大会在职权范围内的决定,对全体业主具有约束力。业主大会的决定应当在公示期满后七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告,并报镇政府、社区居委会和物业管理行政主管部门备案。

第四十三条  业主可以委托代理人出席业主大会。代理人出席业主大会的,应当出具载明委托事项、权限及期限的委托书,并交业主大会存档。

第四十四条  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当在参加会议前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在投票时代为提交。

第四十五条  业主大会议事规则规定成立业主代表大会并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主撤销对所推选的业主代表授权的,应当书面通知业主委员会。

业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。


第三节 业主委员会


第四十六条  业主委员会委员人数的确定以及候选人的产生应当符合下列规定:

(一)业主委员会委员为单数,具体人数根据实际情况确定;

(二)业主委员会委员候选人采用业主自荐或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐,以及居民委员会或者村民委员会推荐相结合的方式产生;

(三)业主委员会委员由不超过1.5倍差额选举产生。

镇政府、社区居委会应当对自荐人和被推荐人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。

第四十七条  业主委员会是由业主大会选举产生的组织,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约实施;

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

第四十八条  业主委员会由主任、副主任、委员和候补委员组成。

业主委员会成员人数为单数,其任期除议事规则另有规定外一般为三年,可以连选连任。

业主委员会成员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

第四十九条  未当选业主委员会委员且得票数达半数以上的候选人,可以当选业主委员会候补委员。

业主委员会出现缺员时,由业主委员会候补委员按照得票顺序依次进行递补。经递补后业主委员会委员人数低于业主大会议事规则规定的业主委员会人数的半数时,应当召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权

第五十条  经业主共同决定,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务;也可以聘请法律、会计、评估等第三方机构和人员提供专业化服务。上述所需费用在业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第五十一条  业主委员会成员应当是本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力;

(三)履行业主义务,未拖欠维修资金;

(四)本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务企业处任职;

第五十二条  业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员:

(一)存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为;

(二)连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业服务费用;

(三)本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作;

(四)存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等行为;

(五)存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

(六)存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约和业主大会议事规则规定的行为,不宜成为业主委员会委员的。

已当选的业主委员会委员违反前款规定的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否终止其委员职务。业主委员会不组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的,由镇政府、社区居委会审查,认为应当终止委员资格的,作出终止决定。

镇政府负责指导业主委员会的选举换届工作,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。

社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。

鼓励符合条件的社区党组织成员、居民委员会或者村民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会成员;鼓励党代表、人大代表和政协委员参选业主委员会成员,发挥模范带头作用。

第五十三条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向县物业管理行政主管部门进行备案,备案时应当提交下列材料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会的会议记录和会议决定;

(三)业主委员会成员名单及其基本情况。

物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内出具备案回执。

业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并在物业服务区域内显著位置公告。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位,并告知物业服务企业。

业主委员会持物业管理行政主管部门出具备案回执和刻制印章证明向公安机关申请刻制印章。

第五十四条  业主委员会成员不得有下列行为:

(一)接受本物业服务区域的物业服务企业及其利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业服务区域的物业服务企业的业务或者推荐他人到该物业服务企业处工作;

(三)其他可能妨碍公正履行职务或者损害业主利益的行为。

镇政府应当对业主委员会及其成员的履职情况予以监督。对于业主委员会及其成员履职中违反法律、法规的行为,应当及时制止和通报全体业主,并向业主大会提出撤销业主委员会成员资格或者重新选举业主委员会的建议。

第五十五条  业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自然终止,由业主委员会予以公告:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)因健康原因无法履行职责的;

(三)被判处刑罚失去人身自由的;

(四)其他原因丧失履行职责能力的。

第五十六条  业主委员会成员有下列情形之一的,经业主共同决定,其业主委员会成员资格终止:

(一)不履行业主委员会成员职责或者无正当理由三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务、不遵守管理规约情节严重的;

(三)违反本办法第五十四条规定的;

(四)自行提出辞呈的;

(五)本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务企业任职的;

(六)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

第五十七条  业主委员会主任资格终止的,由业主委员会成员从副主任中推选主任;副主任资格终止的,由业主委员会成员从委员中推选副主任。业主委员会应当及时在物业服务区域内显著位置公告成员的变更情况。

业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第五十八条  业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,召开首次会议。业主委员会会议至少每季度召开一次,管理规约中另有约定的,从其约定。

经三分之一以上委员提议,主任应当召集业主委员会会议。主任或者受委托的副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由镇政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十九条  业主委员会讨论、决定物业服务管理公共事项,应当于会议召开三日前,以书面形式向社区居民委员会或者村民委员会通报会议议程,听取其意见和建议;并在物业服务区域内显著位置公告会议议程,听取业主的意见和建议。

第六十条  业主委员会会议应当有过半数成员出席,未出席会议的成员可以以书面形式、书面委托代理人或者通过业主决策网络信息系统等方式参与表决;业主委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由全体参会成员签字确认,

业主委员会应当在自作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公示并报县物业管理行政主管部门、镇政府、社区居委会备案。

第六十一条  业主委员会应当及时向全体业主公布下列情况和资料,接受全体业主监督:

(一)管理规约和业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)物业专项维修资金的筹集、使用和管理情况;

(五)物业共有部分、共用设施设备的使用和收益情况;

(六)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况;

(七)业主委员会委员的姓名、职务、联系方式、物业服务费用交纳情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会未按照前款的规定公布的,镇政府、社区居委会应当责令其限期公布。

第六十二条  业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会委员津贴、专职工作人员薪酬的发放、筹集、管理和使用由业主大会决定,并定期向全体业主公布,接受业主监督。

第六十三条  业主委员会应当建立规范的财务管理制度。管理规约或者业主大会议事规则可以约定聘请专业机构对物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告。

业主委员会及其成员不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他财务收支资料。

第六十四条  县物业管理行政主管部门、镇政府、社区居委会应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

业主委员会有下列情形之一的,县物业管理行政主管部门会同镇政府、社区居委会组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:

(一)有超越职权、违反法律、法规的行为,严重侵害业主合法权益的;

(二)有严重影响社区安定和社会稳定行为的;

(三)对物业管理行政主管部门发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

业主委员会解散的,业主委员会委员、候补委员应当做好有关财物清算和资料清理工作,并在清理后将业主大会和业主委员会印章、档案资料、财务资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物移交给物业所在地的镇政府、社区居委会代为保管。

第六十五条  业主委员会任期届满三个月前,应当书面向镇政府报告,并在其指导下召开业主大会进行换届选举。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,镇政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由镇政府在社区居民委员会或者村民委员会的协助下,组织换届选举工作。

业主委员会不能正常开展工作的,在县物业管理行政主管部门指导下,由镇政府组织,社区居民委员会或者村民委员会协助,召开业主大会临时会议,对业主委员会进行改选、换届,选举产生新的业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接工作。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求镇政府督促移交。

第六十六条  占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会成员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起三十日内组织召开业主大会临时会议。

业主委员会收到罢免建议之日起三十日内未组织召开业主大会临时会议的,提出罢免建议的业主可以请求镇政府责令其三十日内组织召开;逾期仍未召开的,由镇政府组织召开临时业主大会。


第四节 物业管理委员会


第六十七条  物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构,经业主申请,由镇政府、社区党组织在县物业管理行政主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项,代行本办法规定的业主委员会的职责,推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

本办法对物业管理委员会相关事项没有规定的,适用本办法关于业主委员会的有关规定。物业管理委员会组建、运行、解散、职责以及监督管理等具体办法由县物业管理行政主管部门制定。

第六十八条  有下列情形之一的,业主可以申请组建物业管理委员会:

(一)业主大会筹备组未能在本办法第三十六条规定的期限内召开业主大会会议的;

(二)具备成立业主大会条件,但因其他原因未成立的;

(三)不具备成立业主大会条件的;

(四)已召开首次业主大会,但未能选举产生业主委员会的。

第六十九条  物业管理委员会由镇政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由业主推选,业主推选不能达成共同意见的,可以由社区党组织推荐产生。

物业管理委员会主任由社区居民委员会或者村民委员会代表担任,副主任由业主代表推选。物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。

物业管理委员会持县物业管理行政主管部门出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第七十条  物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上的成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加,业主代表成员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公示十五日。

第七十一条  物业管理委员会的任期一般不超过二年;超过二年的,镇政府可以根据需要决定适当延长任期。

物业管理委员会应当在任期内推动成立业主大会、选举产生业主委员会;任期届满仍未成立业主大会、选举业主委员会的,由镇政府、社区党组织重新组建物业管理委员会。

第七十二条  已召开业主大会并选举产生业主委员会,或者因物业服务区域调整、房屋灭失等原因物业管理委员会无存续必要的,镇政府应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会,并在物业服务区域内显著位置公示。


第五节  其他规定


第七十三条  业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的决定,对物业服务区域内全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业服务管理无关的决定。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,县物业管理行政主管部门、镇政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十四条  业主委员会或者物业管理委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业服务区域物业服务管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

业主委员会或者物业管理委员会成员擅自作出决定,侵害业主、物业服务企业、第三方利益的,应当承担相应的法律责任。

第七十五条  业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费,由建设单位先行垫付;无法确定建设单位的老旧小区,由镇政府垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后,所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。

业主大会和业主委员会或者物业管理委员会工作经费的筹集、管理、使用由业主共同决定,工作经费从物业服务区域公共收益中支出,不足部分由全体业主共同承担。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的经费使用情况,每年不得少于两次以书面形式在物业服务区域内显著位置公示,业主可以随时查询。

经业主共同决定,可以对业主委员会成员或者物业管理委员会中的业主代表成员发放工作津贴。

第七十六条  建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规或者管理规约的规定,业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及与业主的约定,享有相应的权利,承担相应的义务。

第七十七条  建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会及其成员应当对业主资料保密。


第四章 物业服务管理


第七十八条  住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的,经县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会或者物业管理委员会组织招标,并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会或者物业管理委员会应当将两家以上备选物业服务企业的基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示。业主委员会或者物业管理委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,由业主共同决定。

第七十九条  建设单位应当与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

第八十条  新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验,并签订承接查验协议。

物业服务企业应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置长期公示。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中侵害业主利益的,应当依法承担赔偿责任。

第八十一条  建设单位应当在现场查验十五日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域备案证明、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业服务用房相关资料;

(六)业主清册。

完成承接查验后十五日内,建设单位应当将承接查验结果和前款规定的资料报县物业管理行政主管部门备案。

第八十二条   一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立物业服务管理处。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将合同报县物业管理行政主管部门备案。

第八十三条  物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业服务区域的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业服务事项、服务质量等级和服务标准;

(四)物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法;

(五)物业服务区域的养护和维修;

(六)合同的期限、变更和解除;

(七)合同终止时物业资料、财物以及服务的交接;

(八)维修资金的管理和使用;

(九)物业服务用房的管理和使用;

(十)违约责任及解决纠纷的途径;

(十一)双方当事人约定的其他内容。

物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺,视为物业服务合同的组成部分。

物业服务企业在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上,可以根据业主需要,提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务,并按照市场价格收取服务费用。

物业服务企业应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报县物业管理行政主管部门备案。

第八十四条  物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务:

(一)共有部分、共用设施设备的运行、维修、养护和经营管理;

(二)共有部分和相关场地的清洁卫生,病媒生物防治,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项;

(五)车辆停放服务管理;

(六)维护道路畅通;

(七)物业档案、资料管理;

(八)装饰装修服务管理;

(九)依照法律、法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项;

(十)依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息;

(十一)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为,物业服务企业应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告,并协助处理。

物业服务企业提供的服务达不到合同约定的等级和标准的,不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第八十五条  物业服务企业应当建立和保存与业主权益相关的下列物业服务档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)住宅装饰装修相关资料;

(五)业主名册及联系方式;

(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料。

第八十六条  物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第八十七条  物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则,依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

县价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门和市场监管部门制定物业服务费指导价格,并向社会公布。国家和省对物业服务收费另有规定的,从其规定。

物业服务企业应当依照有关规定在物业服务区域内显著位置公示服务事项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事项。

第八十八条  物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当服务到最终用户,并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。

专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务企业应当配合。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收相关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取一定的代收服务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

第八十九条  物业服务企业应当制定物业服务区域内突发公共事件应急预案,并定期组织演练。发生突发公共事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,并协助做好相关配合工作。

物业服务企业应当定期进行安全检查。发现事故隐患时,应当及时发出警示和采取处置措施,并向有关部门报告。

第九十条  业主与物业服务企业可以采用酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用。

物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

第九十一条  物业服务企业应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的费用,有关费用由相关业主分摊;物业服务合同另有约定的,从其约定。

建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立的经法定计量检定合格的计量器具。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器具应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器具的,不予办理竣工验收备案。

第九十二条  物业服务费用按照下列规定承担:

(一)前期物业服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业服务费用由建设单位承担;

(二)物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担。

业主空置物业的,应及时通知物业服务企业,空置期间可以按照全额的70%交纳物业服务费用。

业主将物业对外租赁的,物业费的承担责任应当与承租人明确约定。没有约定的,由业主交纳。

物业服务企业受专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取任何附加费用。

第九十三条  物业发生买卖、交换、赠与等产权转移的,原业主应当结清物业服务费、物业专项维修资金以及分摊费用。

第九十四条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

第九十五条  业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业服务合同。

业主不得采用拒交物业服务费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

第九十六条  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定选聘或者续聘物业服务企业。

决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新的物业服务企业的,应当提前六十日书面通知原物业服务企业;原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业服务区域。合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会或者物业管理委员会,合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后,业主委员会或者物业管理委员会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,物业服务企业继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。双方当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

第九十七条  物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,在县物业管理行政主管部门和镇政府的监督下,向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

(一)业主共有的结余资金;

(二)本办法第二十七条第一款规定的资料;

(三)物业服务用房;

(四)本办法第七十条规定的档案和资料;

(五)物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备;

(六)其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。


第五章  物业的使用和维护


第九十八条  物业服务区域内不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构、改变房屋外貌,在外墙体开设、扩大门窗,破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分,擅自改变物业的使用功能;违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约),未经有利害关系的业主一致同意,擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能,拆除、损坏人防工程设施设备;

(五)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

(六)超过设计规定的荷载使用物业;

(七)擅自改动、接驳共用管线;

(八)侵占绿地,毁坏花草树木;

(九)饲养动物干扰他人正常生活的;

(十)违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线(缆)为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的;

(十一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;

(十二)制造、储存超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(十三)排放有毒、有害物质,违反噪声污染防治法律、法规规定,制造噪声干扰他人正常生活的;

(十四)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

(十五)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

(十六)违反法律、法规以及管理规约(临时管理规约)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

业主、物业使用人应当对可能影响公共安全的门窗、防护设施、搁置物、悬挂物及时进行检查维护,消除安全隐患。

发现有上述行为的,业主有权投诉、举报。物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。

第九十九条  单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会及物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或者物业管理委员会的同意。

单位和个人应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第一百条  物业服务区域内共有部分、共用设施设备维修养护时,相关业主或者使用人应当予以配合;相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的,应当依法承担赔偿责任。

因维修养护共有部分、共用设施设备,造成相关业主的专有部分、专有设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。

第一百零一条  业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约(临时管理规约),并告知物业服务企业。

物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督。

业主违反房屋装修装饰规定、管理规约(临时管理规约)的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害后果的,物业服务企业应当报告有关部门依法处理;造成其他业主损失或者对公共利益造成损害后果的,责任人应当依法承担赔偿责任。

第一百零二条  物业服务区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。

占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的,收取的场地占用费属于全体业主共有,业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务企业代为收取。

第一百零三条  物业管理区域内属于业主共有的车位,业主应当按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的停车服务费。

 利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的停车服务费。

业主、物业使用人对车辆停放有特别保管要求的,由业主、物业使用人和物业服务企业另行约定。

第一百零四条  物业服务区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当优先向业主出租,不得出售、附赠。

第一百零五条  建设单位、物业服务企业利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的,应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后,属于业主共有,单位和个人不得擅自挪用和侵占。

建设单位、前期物业服务企业利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金,并按季度补充维修资金,补充比例应当高于经营收益的百分之五十。

利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。

第一百零六条  业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

第一百零七条  业主、物业服务企业应当在物业服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修期间的物业保修责任。

保修期满后,物业专有部分的维修、更新费用,由业主自行承担。


第六章  住宅专项维修资金的使用和管理


第一百零八条  建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。

建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。业主未按规定交纳物业专项维修资金的,不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

第一百零九条  物业专项维修资金业主账面余额不足首期交存额的百分之三十的,业主应当按照有关规定续筹物业专项维修资金,续筹资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。

业主拒不续交物业专项维修资金的,业主委员会可以通过催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。

逾期不交纳的,发生共有部分、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。

第一百一十条  业主缴存的维修资金属于全体业主所有;从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第一百一十一条  维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

业主大会成立前,维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,经业主共同决定后,选择自行管理或者代行管理。选择自行管理维修资金的,应当在银行设立维修资金账户,接受物业管理行政主管部门的监督,并由业主委员会定期在物业服务区域内显著位置公示维修资金的管理和使用情况。单位和个人不得擅自挪用或者侵占维修资金。

第一百一十二条  维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,由物业服务企业或者相关业主提出使用申请,依照维修资金管理相关规定,向县物业管理行政主管部门申请审核列支。

维修资金划转业主大会管理后,需要使用的,由物业服务企业提出使用方案,经相关业主共同决定后,业主委员会依照维修资金管理相关规定,报县物业管理行政主管部门审查通过后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

已售公有住房的维修改造,可以申请使用公有住房维修资金或者公有住房出售资金进行维修改造。

第一百一十三条  发生下列危及人身财产、房屋使用安全等紧急情况,需要立即对物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行维修和更新、改造的,依照应急使用维修资金的有关规定办理。

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)二次供水水泵运行中断;

(四)排水设施堵塞、爆裂;

(五)楼体外立面存在脱落危险;

(六)其他危及人身财产、房屋使用安全的紧急情况。

第一百一十四条  未建立首期维修资金或者维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当依照有关规定或者管理规约(临时管理规约),经业主共同作出决定,及时补建或者再次筹集维修资金。

维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期缴纳和一次性缴纳,具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主共同作出决定。

县物业管理行政主管部门应当指导维修资金的补建或者再次筹集工作。

第一百一十五条  未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域,决定对全体共有的物业进行维修的,由业主委员会负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的,由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。

尚未成立业主大会的,业主意见的征集和物业维修费用的筹集,由物业所在地的镇政府、社区居委会组织推选的业主代表负责。

第一百一十六条  业主转让物业时,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,应当将物业专项维修资金余额全额退还业主。

缴存主体灭失的依照有关法律规定处理。

第一百一十七条 县物业管理行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系,完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制,强化信用信息的公开、公示和应用。

建设单位、业主大会可以在招标文件中对失信物业服务企业参与招投标活动予以限制。

第一百一十八条  物业服务企业有下列行为之一的,应当录入物业服务企业信用信息档案:

(一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

(二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

(三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

(四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共有部分和共用设施设备用途的;

(五)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(六)以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的;

(七)提供物业服务质量明显不符合合同约定的;

(八)法律、法规和规章规定的其他行为。

物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金等严重损害业主利益行为的,应当录入个人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案。

第一百一十九条  业主有下列行为之一的,应当录入业主信用信息档案:

(一)未按约定交纳物业服务费用,经仲裁裁决或法院判决拒不履行义务的;

(二)未按规定交纳物业专项维修资金的;

(三)法律、法规和规章规定的其他行为。


第七章  法律责任


第一百二十条  违反本办法第十七条规定,建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

违反本办法第十七条第五款规定,未经业主共同决定,擅自变更位置、抵押、分割、转让或者改变物业服务用房用途的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分由业主共同决定使用。

第一百二十一条  违反本办法第二十二条第一款规定,建设单位未将备案后的临时管理规约向房屋买受人明示并予以说明的,由县级以上住房和城乡建设主管部门给予警告并责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第一百二十二条  违反本办法第二十五条规定,建设单位在交接查验时,对不符合竣工验收资料的物业服务区域共有部分、共用设施设备拒不处理,或者物业服务企业明知查验结果与竣工验收资料不符仍然承接的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上三十万元以下罚款。  

第一百二十三条  违反本办法第二十六条规定,建设单位未及时移交承接验收资料的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位予以通报,并处一万元以上十万元以下罚款。

第一百二十四条  建设单位违反本办法规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款:

(一)违反本办法第二十六条第三款规定,未将承接查验结果和资料报送县物业管理行政主管部门备案的;

(二)违反本办法第九十一条第二款规定,未在共用设施设备和相关场地安装独立的经法定计量检定合格的计量器具的。

第一百二十五条  违反本办法第三十二条第二款规定,镇政府自收到书面告知六十日内,未组织成立业主大会筹备组的,由有权机关责令限期改正;逾期未改正的,对负有责任的领导人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第一百二十六条  违反本办法第五十七条第二款规定,业主委员会成员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由镇政府责令限期交回;逾期仍不交回的,处一千元以上五千元以下的罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

第一百二十七条  业主委员会成员索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益,或者侵占业主共有财物的,由物业管理行政主管部门责令改正,并没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百二十八条  业主委员会违反本办法规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,对责任人员处五千元以上一万元以下罚款;拒不改正造成严重后果,相关责任人员涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反本办法第六十三条第二款规定,转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他财务收支资料的; 

(二)违反本办法第六十五条第四款规定,未移交相关资料和财物的;

(三)违反本办法第七十四条第一款规定,从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。

第一百二十九条  违反本办法第七十八条的规定,建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业而未招标,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上住房和城乡建设主管部门给予警告并责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以下罚款。

第一百三十条  违反本办法第八十五规定,物业服务企业未按规定建立和保存与业主权益相关的物业服务档案和资料的,由县级以上住房和城乡建设主管部门对物业服务企业予以警告,并处三千元以上三万元以下罚款。

第一百三十一条  违反本办法第八十六条第二款规定,物业服务企业将其应当提供的物业服务转委托给第三人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;委托所得收益,应当用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分由业主共同决定使用;给业主造成损害后果的,依法承担民事责任。

第一百三十二条 物业服务企业违反本办法规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款:

(一)违反本办法第八十二条第三款规定,未办理物业服务项目合同备案的;

(二)违反本办法第八十七条第三款规定,未公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的;

(三)违反本办法第九十一条第一款规定,未公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电费用的。

第一百三十三条  违反本办法第八十八条第三款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由县级以上市场监督管理部门责令限期改正,并退还已收取的费用。

第一百三十四条  违反本办法第九十六条第二款规定,原物业服务企业未按规定期限退出物业服务区域的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令其限期退出;逾期未退出的,处五万元以上三十万元以下罚款。

第一百三十五条  物业服务企业违反本办法第九十七条第一款规定,未按规定期限移交有关资料和财物的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和财物的,对物业服务企业予以警告,并处一万元以上五万元以下罚款。

违反本办法第九十七条第二款规定,物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业档案、资料和财物的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令交回,并处五万元以上十万元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

第一百三十六条  物业服务区域内有下列行为之一的,由有关部门按照下列规定予以查处:

(一)违反本办法第九十八条第一款第(一)项规定的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,处五万元以上十万元以下的罚款;改变房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的,处一千元以上一万元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

(二)违反本办法第九十八条第一款第(二)项规定的,由县级以上城市管理综合执法部门责令限期改正,依照相关法律、法规予以处罚。

(三)违反本办法第九十八条第一款第(三)项规定的,由县级以上城市管理综合执法部门给予警告并责令限期改正,依照相关法律、法规予以处罚。

(四)违反本办法第九十八条第一款第(四)项规定的,由县级以上人民防空部门依照人民防空相关法律、法规予以处罚。

(五)违反本办法第九十八条第一款第(五)项规定的,由县级以上住房和城乡建设主管部门给予警告并责令限期改正;擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备的,对单位处五万元以上二十万元以下罚款;对个人处一千元以上一万元以下罚款;有违法所得的,责令退还违法所得。

(六)违反本办法第九十八条第一款第(六)项规定的,由由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五百元以上一千元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

(七)违反本办法第九十八条第一款第(七)项规定的,由行业主管部门责令限期改正,处五百元以上一千元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

(八)违反本办法第九十八条第一款第(八)项规定的,由城市管理综合执法部门依照《陕西省城镇绿化办法》予以处罚。

(九)违反本办法第九十八条第一款(九)项规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。

(十)违反本办法第九十八条第一款第(十)项规定,违规停车堵塞消防通道的,由公安机关或者消防救援机构依照相关法律、法规予以处罚。违反规定私拉电线(缆)为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的,由公安机关或者消防救援机构责令改正;拒不改正的,处二百元以上一千元以下罚款。

(十一)违反本办法第九十八条第一款第(十一)项规定的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处一千元以上一万元以下罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任。

(十二)违反本办法第九十八条第一款第(十二)项、第(十三)项规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(十三)违反本办法第九十八条第一款第(十四)项规定高空抛物的,没有造成损害后果的,由公安机关予以警告,处五百元以上五千元以下的罚款;造成损害后果的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(十四)违反本办法第九十八条第一款第(十五)项规定任意倾倒垃圾、堆放杂物,停放车辆导致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封闭的,由公安机关或者消防救援机构责令限期改正;逾期拒不改正的,强制执行,所需费用由违法行为人承担,并对单位处五千元以上五万元以下罚款,对个人处五百元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共有部分的,由城市管理综合执法部门给予警告并责令限期改正;逾期拒不改正的,对单位处二千元以上二万元以下罚款,对个人处二百元以上五百元以下罚款。

第一百三十七条  违反本办法第九十九条规定,擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下罚款,对个人处一千元以上一万元以下罚款。

第一百三十八条  违反本办法第一百零四条第二款规定,将停车位出售、附赠的,由县级以上人民防空主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

第一百三十九条  违反本办法第一百零五条规定,擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;经营所得收益,应当用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分由业主共同决定使用。

第一百四十条  违反本办法第一百零八条规定,业主未提供缴存维修资金凭证,建设单位擅自将房屋交付使用的,由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由建设单位代业主履行交纳维修资金的义务。

第一百四十一条  违反本办法第一百一十一条第二款规定,单位和个人擅自挪用或者侵占维修资金的,由县物业管理行政主管部门追回,给予警告,没收违法所得,并处挪用或者侵占金额二倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百四十二条  违反本办法规定,物业服务企业不履行物业服务合同义务或者履行物业服务合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付,并听取业主意见;对于业主提出的合理意见,物业服务企业应当及时予以解决;经物业服务企业催告,业主在合理期限内无故仍不交纳的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳,物业服务企业也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第一百四十三条  国家工作人员在物业服务监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有权机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百四十四条  违反本办法规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。


第八章  附 则


第一百四十五条  本办法中有关的专业用语含义:

(一)专有部分,是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

(二)专有设施设备,是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道,电线以及水、电、气户表等设备;

(三)共有部分,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;

(四)共用设施设备,是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、安防设施、垃圾转运、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备;

(五)公共收益,是指公共区域的广告收益、停车收益、租赁摊位收益、利用公共配套设施的经营收入、部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿、物业服务用房等利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的收益;

(六)老旧小区,是指建成年代较早、失养失修失管、配套设施不完善、社区服务设施不健全的居住区(含单栋住宅楼)。

第一百四十六条  附则

本办法自2021年X月X日起施行。



关于对《石泉县物业服务管理办法》(征求意见稿)的解读说明


一、制定背景

为进一步加强物业项目规范化、长效化管理,提高石泉县住宅小区物业管理水平,改善居民居住环境,根据《陕西省物业服务管理条例》、《安康市物业管理条例》和《中共安康市委办公室 安康市人民政府办公室关于加强物业服务管理工作的实施意见》(安办发〔20215 号)等,结合县情实际,特制定本办法。

二、制定依据

《石泉县物业服务管理办法》(以下简称《办法》)依据中华人民共和国国务院令国务院令第698号《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009274号)、全国人民代表大会常务委员会《中华人民共和国招投标法》、中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》、《陕西省物业服务管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》陕发改价格〔2019924号、《安康市住宅小区物业服务指导标准》制定。

三、制定目的

进一步规范我县物业服务企业的经营行为,提升物业企业服务水平,完善服务标准,明确业主、物业管理企业和相关责任部门的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会的职责,保护业主的共同利益;强化物业管理各方责任,厘清各行政主管部门在物业管理中的责任和义务,推动物业管理重心下移,优化物业管理模式,加快建立“统一领导、分级负责,条块结合、以块为主,整体联动、综合协调”的物业管理工作体制,进一步提高全县物业管理水平。

四、制定意义

《办法》确定了一系列重要的物业管理制度,对业主和业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护方面做出了明确规定。《办法》的实施,将为维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业管理企业合法权益,促进物业管理健康发展,对改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

五、主要内容

本《办法》分为总则、前期物业服务管理、业主和业主组织、物业服务管理、物业的使用和维护、住宅专项维修资金的使用和管理、法律责任和附则共八章一百四十七条,重点内容为:

(一)总则。明确了将物业管理纳入社区治理体系的治理架构,解释了物业管理的含义,规定了政府、各职能部门在物业管理过程中的工作职责。

(二)前期物业服务管理。规定了预售商品房、新建现售商品房、非出售的新建物业项目应当在规定的时间内完成物业管理招投标工作,要求建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容;明确了服务企业承接物业时应进行承接查验,规定建设单位在物业承接查验工作前移交相关资料。

(三)业主和业主组织。明确了县职部门、镇、社区(村民)居民委员会、建设单位、业主在设立业主大会的职责、权利和义务;业主委员会成员的资格认定和资格终止;物业管理委员会成立的条件和功能。

(四)物业服务管理。明确了物业服务企业的权利和职责;明确了业主在物业管理活动中的权利义务;规定了业主续聘、解聘或者另聘物业服务企业的做法;要求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入公示公开。

(五)物业的使用和维护。规定业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;要求业主或者物业使用人装饰装修房屋时,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查;明确了建设单位按照国家规定承担保修期限和保修范围内物业的保修责任;规定供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

(六)住宅专项维修资金的使用和管理。明确建设单位在首次缴存维修资金过程中承担的责任;明确住宅专项维修资金的管理、使用、再次归集、余额退还相应程序。

(七)法律责任。明确了建设单位、物业服务企业、机关工作人员、业主和物业使用人违反相关规定应承担的责任。

(八)附则。本办法中有关的专业用语含义。

 六、本《办法》的亮点

(一)明确了党建引领社区治理框架下的物业管理体系的建立。通过整合基层治理资源,构建社区党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会或业主、物业服务人等多方联动的“红色物业”体系,着力解决居民群众的操心事、烦心事和揪心事,努力提升居民群众的获得感、幸福感、安全感。

(二)要求定期公布相关收益的情况。为增强小区管理的透明度,办法规定了业主委员会应当每半年以书面形式将业主大会和业主委员会工作经费详细收支情况、物业共有部分的使用和收益情况、住宅专项维修资金的筹集和使用情况在物业管理区域内的显著位置公布,接受业主监督;物业企业受业主委托管理共用部位、共用设施设备经营的,应当定期向业主大会、业主委员会报告共用部位、共用设施设备经营收益和支出的详细情况。

(三)物业管理委员会的成立。结合工作实际提出了不具备成立业主委员会条件,或者具备成立条件但未成立业主委员会的住宅小区,或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以在乡镇人民政府的指导监督下,由居(村)民委员会代表、社区服务机构代表、业主代表、建设单位代表等组成物业管理委员会,代行业主委员会职责。待业主委员会成立后,临时物业管理委员会自动解散。

(四)规范了物业服务合同包含的内容。依据《民法典》的内容,明确物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、住宅专项维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

(五)明确了物业服务企业的职责。在原服务职责基础上依据《民法典》要求物业服务企业在小区内公示物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;物业服务合同约定的物业服务内容和标准、收费标准和方式等;采取必要的安全保障措施防止从建筑物抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害情形的发生。

(六)业主大会可选聘、解聘物业服务人。办法规定业主大会可以决定选聘物业企业,也可根据物业企业的表现在合同期限内解聘物业服务企业,决定解聘的,应当提前60日书面通知物业服务企业,解除合同造成物业服务企业损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当依法赔偿损失。

(七)物业服务费的定价原则。物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。保障性住房及住房前期物业服务收费标准实行政府指导价,按照国家、省、市的有关规定在物业服务合同中约定。市级住房城乡建设行政主管部门会同市级价格主管部门根据当地物业服务等级标准制定相应的物业服务收费标准,并根据经济社会发展水平适时调整,定期公布政府指导价格。除保障性住房及住房前期物业服务之外的物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

(八)业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。依据《民法典》本办法规定,业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费;业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付,业主委员会可以督促业主支付物业费;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳;业主空置物业的,应及时通知物业服务企业,空置期间可以按照全额的70%交纳物业服务费用;业主将物业对外租赁的,物业费的承担责任应当与承租人明确约定。没有约定的,由业主交纳。